Большое количество недвижимости в Москве находится в общей долевой собственности ,что порождает многочисленные проблемы ,которые требуют правового урегулирования. Практика Верховного суда также меняется по делам данной категории .Появилось очередное разъяснение Верховного суда .

Верховный Суд разъяснил, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, одним собственником без согласия другого нарушает право собственности последнего, имеющего в связи с этим право на судебную защиту

Верховный Суд опубликовал Определение от 11 марта по делу № 1-КГ25-2-К3, в котором указал, что нельзя сдать комнату в квартире, находящейся в общей долевой собственности, нарушив право собственности другого лица.

Сергею Поженскому на праве общей собственности принадлежит доля в размере 3/10 в праве общей долевой собственности на квартиру, его дочери – 1/5 доли, Марине Поженской – 3/10 доли, ее дочери, Руслане Поженской – 1/5 доли. Соломбальский районный суд г. Архангельска решением от 21 июля 2022 г. по делу № 2-1290/2022 определил порядок пользования жилым помещением. Сергею Поженскому и его несовершеннолетней дочери были выделены в пользование две изолированные жилые комнаты жилой площадью 11,4 кв. м и 10,1 кв. м с прилегающей лоджией. В пользование Марине Поженской и ее дочери была выделена в пользование изолированная жилая комната площадью 17,1 кв. м.

В квартире в настоящее время проживают Сергей Поженский, его супруга и их дочь, которые занимают две комнаты. Марина Поженская и ее дочь в квартире не проживают, при этом женщина сдает выделенную ей и ее ребенку комнату по договору найма.

Сергей Поженский, действующий в своих интересах и интересах несовершеннолетней дочери, обратился в суд с иском к Марине и Руслане Поженским об ограничении права распоряжения недвижимым имуществом. В иске указывалось, что принадлежащую им комнату большей площади сдают посторонним лицам, чем нарушается право истцов на неприкосновенность частной жизни, личную и семейную тайну. Марина Поженская, по мнению истца, действует исключительно с целью навредить его семье, вынуждает заключить сделку купли-продажи принадлежащих ответчикам долей по неосновательно завышенной стоимости. При этом отмечалось, что вселение посторонних лиц доставляет максимальные неудобства истцу и его несовершеннолетнему ребенку. В связи с этим Сергей Поженский просил наложить запрет на сдачу ответчиками в аренду принадлежащей им комнаты и на вселение третьих лиц без заключения соответствующих договоров и без письменного согласия всех участников долевой собственности.

Ломоносовский районный суд г. Архангельска отказал в удовлетворении иска. Он исходил из того, что поскольку решением районного суда от 21 июля 2022 г. был определен порядок пользования спорным жилым помещением, то отсутствует необходимость получения согласия иных участников долевой собственности на сдачу в наем выделенной в пользование ответчикам жилой комнаты и вселение в нее нанимателей. Кроме того, не было установлено фактов использования ответчиками и нанимателями жилого помещения, принадлежащего ответчикам, не по назначению либо систематического нарушения прав и интересов Сергея Поженского и членов его семьи.

Оставляя решение суда первой инстанции без изменения, апелляция отметила, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, прямо урегулировано нормами действующего законодательства, исключающими в любом случае возможность единоличного распоряжения одним из собственников общим имуществом, следовательно, это не требует своего подтверждения в судебном порядке, а принятие судебного акта, констатирующего отсутствие у ответчика права на совершение указанных действий или запрещающих их совершение, не может обеспечить дополнительную защиту или восстановление каких-либо прав истца.

Апелляционный суд также указал, что в данном случае требования Сергея Поженского, действующего в своих интересах и интересах своей несовершеннолетней дочери, к Марине и Руслане Поженских об ограничении права распоряжения недвижимым имуществом не подлежат удовлетворению, при этом неправильное применение судом первой инстанции норм материального права не привело к принятию неверного решения, в связи с чем на основании ч. 6 ст. 330 ГПК решение суда отмене не подлежит. Кассация согласилась с судами первой и апелляционной инстанций.

Сергей Поженский обратился с кассационной жалобой в Верховный Суд. Рассмотрев материалы дела, Судебная коллегия по гражданским делам ВС напомнила, что содержание правомочий собственника предусмотрено ст. 209 ГК, согласно которой собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с ч. 2 ст. 30 ЖК собственник жилого помещения вправе предоставить во владение или в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, данным кодексом. Согласно п. 1 ст. 246 ГК распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

ВС добавил, что в п. 1 ст. 11 ГК установлено, что защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет суд, арбитражный суд или третейский суд. В силу ст. 12 ГК осуществление защиты гражданских прав возможно не только путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, но и путем пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения в будущем. Такой же способ защиты жилищных прав предусмотрен п. 2 ч. 3 ст. 11 ЖК, согласно которому защита жилищных прав осуществляется путем восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения. Если имущество находится в собственности двух или нескольких лиц, оно принадлежит им на праве общей долевой собственности, при этом в соответствии с требованиями, установленными ст. 209 ГК, каждый из них не вправе нарушать право собственности другого лица. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, одним собственником без согласия другого собственника нарушает право собственности последнего, имеющего в связи с этим право на судебную защиту.

Отказывая в удовлетворении иска лишь по основанию неверного выбора способа защиты права, суды апелляционной и кассационной инстанций не учли того, что предусмотренный абз. 3 ст. 12 ГК способ защиты права путем пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, является мерой предупредительного характера, направленной на недопущение в дальнейшем совершения ответчиками нарушений жилищного законодательства по сдаче принадлежащих им долей в наем без согласия сособственников, предотвращение вредных последствий указанных действий, при этом предложенный судом апелляционной инстанции как надлежащий способ защиты права иск о выселении из жилого помещения лиц, пользующихся его частью без получения согласия сособственников, не обеспечивает им такой возможности, в том числе и с учетом краткосрочности заключаемых ответчиками договоров найма.

Кроме того, подчеркнул Верховный Суд, существование альтернативных вариантов защиты нарушенного права не свидетельствует о том, что избранный истцом способ защиты является ненадлежащим. В связи с этим он отменил решения трех инстанций, направив дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Если вам надо проконсультироваться по вопросам жилищного права ,то звонит по телефону 89254606882 адвокату Кудрявцеву Вадиму Анатольевичу и я вас приглашу на платную консультацию .