Большое количество недвижимости в Москве находится в общей долевой собственности ,что порождает многочисленные проблемы ,которые требуют правового урегулирования. Практика Верховного суда также меняется по делам данной категории .Появилось очередное разъяснение Верховного суда .

Верховный Суд разъяснил, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, одним собственником без согласия другого нарушает право собственности последнего, имеющего в связи с этим право на судебную защиту

Верховный Суд опубликовал Определение от 11 марта по делу № 1-КГ25-2-К3, в котором указал, что нельзя сдать комнату в квартире, находящейся в общей долевой собственности, нарушив право собственности другого лица.

Сергею Поженскому на праве общей собственности принадлежит доля в размере 3/10 в праве общей долевой собственности на квартиру, его дочери – 1/5 доли, Марине Поженской – 3/10 доли, ее дочери, Руслане Поженской – 1/5 доли. Соломбальский районный суд г. Архангельска решением от 21 июля 2022 г. по делу № 2-1290/2022 определил порядок пользования жилым помещением. Сергею Поженскому и его несовершеннолетней дочери были выделены в пользование две изолированные жилые комнаты жилой площадью 11,4 кв. м и 10,1 кв. м с прилегающей лоджией. В пользование Марине Поженской и ее дочери была выделена в пользование изолированная жилая комната площадью 17,1 кв. м.

В квартире в настоящее время проживают Сергей Поженский, его супруга и их дочь, которые занимают две комнаты. Марина Поженская и ее дочь в квартире не проживают, при этом женщина сдает выделенную ей и ее ребенку комнату по договору найма.

Сергей Поженский, действующий в своих интересах и интересах несовершеннолетней дочери, обратился в суд с иском к Марине и Руслане Поженским об ограничении права распоряжения недвижимым имуществом. В иске указывалось, что принадлежащую им комнату большей площади сдают посторонним лицам, чем нарушается право истцов на неприкосновенность частной жизни, личную и семейную тайну. Марина Поженская, по мнению истца, действует исключительно с целью навредить его семье, вынуждает заключить сделку купли-продажи принадлежащих ответчикам долей по неосновательно завышенной стоимости. При этом отмечалось, что вселение посторонних лиц доставляет максимальные неудобства истцу и его несовершеннолетнему ребенку. В связи с этим Сергей Поженский просил наложить запрет на сдачу ответчиками в аренду принадлежащей им комнаты и на вселение третьих лиц без заключения соответствующих договоров и без письменного согласия всех участников долевой собственности.

Ломоносовский районный суд г. Архангельска отказал в удовлетворении иска. Он исходил из того, что поскольку решением районного суда от 21 июля 2022 г. был определен порядок пользования спорным жилым помещением, то отсутствует необходимость получения согласия иных участников долевой собственности на сдачу в наем выделенной в пользование ответчикам жилой комнаты и вселение в нее нанимателей. Кроме того, не было установлено фактов использования ответчиками и нанимателями жилого помещения, принадлежащего ответчикам, не по назначению либо систематического нарушения прав и интересов Сергея Поженского и членов его семьи.

Оставляя решение суда первой инстанции без изменения, апелляция отметила, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, прямо урегулировано нормами действующего законодательства, исключающими в любом случае возможность единоличного распоряжения одним из собственников общим имуществом, следовательно, это не требует своего подтверждения в судебном порядке, а принятие судебного акта, констатирующего отсутствие у ответчика права на совершение указанных действий или запрещающих их совершение, не может обеспечить дополнительную защиту или восстановление каких-либо прав истца.

Апелляционный суд также указал, что в данном случае требования Сергея Поженского, действующего в своих интересах и интересах своей несовершеннолетней дочери, к Марине и Руслане Поженских об ограничении права распоряжения недвижимым имуществом не подлежат удовлетворению, при этом неправильное применение судом первой инстанции норм материального права не привело к принятию неверного решения, в связи с чем на основании ч. 6 ст. 330 ГПК решение суда отмене не подлежит. Кассация согласилась с судами первой и апелляционной инстанций.

Сергей Поженский обратился с кассационной жалобой в Верховный Суд. Рассмотрев материалы дела, Судебная коллегия по гражданским делам ВС напомнила, что содержание правомочий собственника предусмотрено ст. 209 ГК, согласно которой собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с ч. 2 ст. 30 ЖК собственник жилого помещения вправе предоставить во владение или в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, данным кодексом. Согласно п. 1 ст. 246 ГК распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

ВС добавил, что в п. 1 ст. 11 ГК установлено, что защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет суд, арбитражный суд или третейский суд. В силу ст. 12 ГК осуществление защиты гражданских прав возможно не только путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, но и путем пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения в будущем. Такой же способ защиты жилищных прав предусмотрен п. 2 ч. 3 ст. 11 ЖК, согласно которому защита жилищных прав осуществляется путем восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения. Если имущество находится в собственности двух или нескольких лиц, оно принадлежит им на праве общей долевой собственности, при этом в соответствии с требованиями, установленными ст. 209 ГК, каждый из них не вправе нарушать право собственности другого лица. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, одним собственником без согласия другого собственника нарушает право собственности последнего, имеющего в связи с этим право на судебную защиту.

Отказывая в удовлетворении иска лишь по основанию неверного выбора способа защиты права, суды апелляционной и кассационной инстанций не учли того, что предусмотренный абз. 3 ст. 12 ГК способ защиты права путем пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, является мерой предупредительного характера, направленной на недопущение в дальнейшем совершения ответчиками нарушений жилищного законодательства по сдаче принадлежащих им долей в наем без согласия сособственников, предотвращение вредных последствий указанных действий, при этом предложенный судом апелляционной инстанции как надлежащий способ защиты права иск о выселении из жилого помещения лиц, пользующихся его частью без получения согласия сособственников, не обеспечивает им такой возможности, в том числе и с учетом краткосрочности заключаемых ответчиками договоров найма.

Кроме того, подчеркнул Верховный Суд, существование альтернативных вариантов защиты нарушенного права не свидетельствует о том, что избранный истцом способ защиты является ненадлежащим. В связи с этим он отменил решения трех инстанций, направив дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Если вам надо проконсультироваться по вопросам жилищного права ,то звонит по телефону 89254606882 адвокату Кудрявцеву Вадиму Анатольевичу и я вас приглашу на платную консультацию .

В Щелковский городской суд Московской области

Истец:  Иванова

Проживающая: М.О., г. Фрязино,

Ответчики: Петров

М.О., г. Фрязино, ул. Барские пруды, д. 5, кв. 32

Сидорова

М.О., г. Фрязино,

Сидоров

М.О., г. Фрязино.

Третьи лица: Администрация города Фрязино

М.О., г. Фрязино, пр-кт Мира, д. 15а

Миграционный пункт № 4 ОВМ МУ "Щелковское"

Московская область, Фрязино, Советская улица, 19

Исковое заявление

о признании гражданина утратившим право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета

    Я являюсь ответственным квартиросъемщиком квартиры, расположенной по адресу: М.О., г. Фрязино, .02.1993 года я зарегистрировала в свою квартиру Петрова. 13.09.2011 года я зарегистрировала в квартиру Сидорову , а также ее дочь — Сидорову .2014 года. Сидорова находилась в браке с моим сыном — Ивановым. 17 апреля 2017 года мировой судья судебного участка №285 Щелковского судебного района брак между ними расторгла. С тех пор Сидорова и Сидорова в спорном жилом помещении не проживают. За жилищно-коммунальные услуги ответчики не платят. Все свои вещи ответчики вывезли и никаких вещей в квартире не имеют. Как я слышала, у Сидоровой появилась ипотечная квартира, а также недвижимость в Тульской области. Согласно справки о начислениях и оплате по лицевому счету №8740 все оплаты за жилищно-коммунальные услуги произвожу я, ответчики более трех лет не проживают в спорном жилом помещении и не несут расходов по оплате коммунальных услуг. Ответчики выехали из квартиры добровольно и не пытаются въехать в квартиру обратно и поселиться на постоянной основе. Факт утраты пользования жилым помещением в моей квартире могут подтвердить следующие свидетели:

-  Анна Николаевна — М.О., г. Фрязино..

-  Елена Юрьевна - М.О., г. Фрязино..

- Аида Ивановна - М.О., г. Фрязино.

-  Марина Михайловна - М.О., г. Фрязино. 20.

-  Нина Алексеевна - М.О., г. Фрязино.

-  Елена Львовна - М.О., г. Фрязино.

- Лариса - М.О., г. Фрязино..

    В соответствии с ч. 3 ст. 83 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда, если иное не предусмотрено федеральным законом. Согласно абз. 6 ст. 7 Закона Российской Федерации от 25.06.1993 N 5242-1 "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации", пп. "е" п. 31 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня лиц, ответственных за прием и передачу в органы регистрационного учета документов для регистрации и снятия с регистрационного учета граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 17.07.1995 N 713, снятие гражданина с регистрационного учета по месту жительства производится органами регистрационного учета в случае выселения из занимаемого жилого помещения или признания утратившим право пользования жилым помещением - на основании вступившего в законную силу решения суда.

   В силу ст. 67 ЖК РФ, которая предусматривает права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма, наниматель жилого помещения в установленном законом порядке имеет право вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц, перечень которых установлен ч.1 ст. 70 ЖК РФ. Согласно ч.1 ст. 70 ЖК РФ наниматель с согласия в письменной форме членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга, своих детей и своих родителей или с согласия в письменной форме членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, и наймодателя – других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов своей семьи. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласие остальных членов семьи нанимателя и согласие наймодателя.
Статьей 70 ЖК РФ предусмотрен порядок и правовые последствия вселения в жилое помещение, занимаемое нанимателем по договору социального найма.
    В соответствии с частью 3 статьи 83 Жилищного кодекса РФ: «В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда, если иное не предусмотрено федеральным законом».

   Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда РФ, изложенным в абзаце 3 пункта 32 Постановления от 02.07.2009 года № 14: «При установлении судом обстоятельств, свидетельствующих о добровольном выезде ответчика из жилого помещения в другое место жительства и об отсутствии препятствий в пользовании жилым помещением, а также о его отказе в одностороннем порядке от прав и обязанностей по договору социального найма, иск о признании его утратившим право на жилое помещение подлежит удовлетворению на основании части 3 статьи 83 ЖК РФ в связи с расторжением ответчиком в отношении себя договора социального найма».

    На основании вышеизложенного и руководствуясь ч. 3 ст. 83 Жилищного кодекса Российской Федерации, п. 31 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня лиц, ответственных за прием и передачу в органы регистрационного учета документов для регистрации и снятия с регистрационного учета граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 17.07.1995 N 713, ст. ст. 131, 132 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, В Определении от 15.11.2016 г. № 18-КГ16-155 Верховный суд указал, что при разрешении вопроса о подсудности дела, определяя место жительства ответчика, суду по общему правилу необходимо руководствоваться предоставленными данными о месте его регистрации по месту жительства. Все ответчики зарегистрированы по адресам, указанным истцом. Иванова одна получала данную квартиру и является ответственным квартиросъемщиком.

ПРОШУ:

1. Признать Петрова, Сидорову, Сидорову утратившими право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: М.О., г. Фрязино,

2. Обязать Миграционный пункт № 4 ОВМ МУ "Щелковское" снять Петрова, Сидорову, Сидорову с регистрационного учета в жилом помещении, расположенном по адресу: М.О., г. Фрязино.

 Приложение:

1. Документы, подтверждающие статус истца как нанимателя (члена семьи нанимателя или наймодателя).

2. Копия финансового лицевого счета.

3. Выписка из домовой книги.

4. Документы, подтверждающие невыполнение ответчиком обязательств по оплате за жилье и коммунальные услуги.

5. Почтовая квитанция об отправке искового заявления ответчикам.

6. Документ, подтверждающий уплату государственной пошлины.

7. Выписка из решения мирового судьи судебного участка №285.

Иванова.