Пункт 3 ст. 222 ГК РФ предусматривает только одно ограничение на признание права собственности на самовольную постройку: такое признание невозможно, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан. Под этим в судебной практике понимается нарушение градостроительных и строительных норм и правил.

Получение необходимых разрешений представляет собой сложную процедуру, однако, исходя из текста закона, можно сделать вывод, что для признания права собственности на самовольную постройку не требуется представлять суду строительные разрешения, в первую очередь разрешение на строительство (ст. 51 ГК РФ) и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (ст. 55 ГК РФ). На данное обстоятельство указывает судебная практика.

Косвенно отсутствие данных разрешений является одной из предпосылок признания указанного права собственности, поскольку, для того чтобы признать право собственности на самовольную постройку, суд должен квалифицировать объект строительства как самовольную постройку, а таковой в силу п. 1 ст. 222 ГК РФ признается недвижимое имущество, в том числе созданное без получения необходимых строительных разрешений.

Изложенное подтверждает судебная практика. Так, несоблюдение истцом требований ст. 51 ГК РФ ( «Выдача разрешений на строительство») не является основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку.

В результате иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть использован в качестве упрощенного способа приобретения права собственности на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости, состоящий в обходе установленных градостроительным законодательством процедур, в том числе получения строительных разрешений, на что прямо указывают суды.

С этой ситуацией столкнулась судебная практика, которая пришла к выводу, что непринятие мер к получению разрешения на строительство является основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

Суды указывают на то, что признание права собственности на самовольную постройку является исключительным способом защиты гражданских прав, который может быть применен только при отсутствии возможности получить необходимые для строительства разрешения или в случае лишения истца по независящей от него причине возможности получить правоустанавливающие документы на соответствующий объект недвижимости.

Исключительность данного способа состоит в том, что по общему правилу, установленному п. 2 ст. 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку не возникает.

Таким образом, сам по себе факт возведения самовольной постройки не является достаточным основанием для удовлетворения иска о признании права собственности на нее.

Исходя из позиции судов, можно сделать следующий вывод: для удовлетворения иска о признании права собственности на самовольную постройку истец должен доказать, что им были приняты все необходимые меры для соблюдения установленных законом требований к строительству, в том числе получения необходимых для этого разрешений.

В этой связи необходимо обратить внимание на Постановление Президиума ВАС РФ от 26.01.2010 N 11066/09 по делу N А63-15083/08-С1-4. Президиум ВАС РФ пришел к выводу, что условием удовлетворения иска о признании права собственности на самовольную постройку является предоставление истцом доказательств того, что им были приняты меры к получению необходимых для строительства разрешений (в частности, разрешения на строительство). Если же истец не принял таких мер ни до начала строительства, ни во время него, то удовлетворение указанного иска противоречит положениям ст. 222 ГК РФ и ст. 51 ГК РФ.