Каждый практикующий юрист или адвокат знает, что вопрос о признании права собственности на самовольные постройки — один из самых сложных в применительной практике российских судов, и связано это, прежде всего, с тем, что за последние несколько лет правила признания строения самовольной постройкой и судебная практика по делам данной категории несколько раз менялись. Все помнят так называемую «ночь длинных ковшей» в Москве, когда строения у малого и среднего бизнеса безжалостно сносились и люди, которые даже имели решение о признании права собственности на самовольную постройку, ничего не смогли доказать в судах. У меня в адвокатской практике было дело, когда предприниматель строил здание при одном губернаторе Московской области, а после того, как пришел другой губернатор и изменил правила игры и законы на строительном рынке, то его строение буквально за несколько месяцев стало самовольной постройкой. При таких постоянно меняющихся правилах и плавающей судебной практике юристам по гражданским делам стало намного труднее доказывать право собственности на самовольную постройку.

В этой связи Правительство РФ подготовило Распоряжение от 30 октября 2017 года №2407-р «О внесении в Госдуму законопроекта о правовом регулировании вопросов, связанных с признанием зданий и строений самовольными постройками». Цель данного законопроекта - совершенствование правового регулирования вопросов, связанных с признанием зданий, сооружений, других строений самовольными постройками, принятием решения об их сносе и приведение в соответствие с установленными требованиями. Во избежание отнесения к самовольной постройке легально возведенных объектов законопроектом предлагается уточнить понятие самовольной постройки. Предусматривается запрет на принятие органом местного самоуправления решения о сносе самовольной постройки, созданной до вступления в силу Земельного Кодекса или Градостроительного Кодекса. В этом случае вводится исключительно судебный порядок.

1. "Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные с нарушением установленных ограничений по использованию земельного участка, если данные здание, сооружение, строение возведены, созданы на основании необходимых для этого согласований и (или) разрешений и в соответствии с ними и (или) собственник данного объекта не знал и не мог или не обязан был знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка."

2. «Лицо, осуществившее самовольную постройку, правообладатель земельного участка, на котором создана самовольная постройка, не приобретают на нее право собственности, в том числе при переходе прав на земельный участок. Указанные лица не вправе распоряжаться постройкой, в том числе продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать иные сделки. Эксплуатация самовольной постройки не допускается. Лицо, являющееся правообладателем земельного участка, на котором создана самовольная постройка, выполнившее требование о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными
требованиями, приобретает право собственности на здание, сооружение, другое строение, в отношении которого ранее было принято решение о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями."

3. Органы местного самоуправления поселений, городских округов не вправе принимать решение о сносе самовольных построек или об их приведении в соответствие с установленными требованиями в отношении объектов недвижимого имущества, право собственности на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости или признано судом в соответствии с пунктом 3 настоящей статьи, либо в отношении которых ранее судом принято решение об отказе в удовлетворении исковых требований о сносе самовольной постройки. Применительно к объекту индивидуального жилищного строительства, а также к созданным на садовом земельном участке жилому дому, садовому дому решение о сносе самовольной постройки или о ее приведении в соответствие с установленными требованиями принимается только судом. Лицо, которое приобрело здание, сооружение или другое строение, право собственности на которое ранее было зарегистрировано, имеет право на возмещение за счет казны Российской Федерации убытков

в связи с утратой права собственности на такие здание, сооружение или другое строение в случае принятия в отношении таких здания, сооружения, другого строения решения о сносе самовольной постройки или о ее приведении в соответствие с установленными требованиями. При определении размера возмещения в него включается рыночная стоимость

здания, сооружения или другого строения - в случае принятия решения о сносе самовольной постройки или разница между рыночной стоимостью созданного здания, сооружения или другого строения и рыночной стоимостью таких здания, сооружения, другого строения после приведения их в соответствие с установленными требованиями - в случае принятия решения о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, а также убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения собственниками здания, сооружения или другого строения обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода.

4. Орган местного самоуправления поселения, городского округа не вправе принимать решения о сносе самовольных построек или об их приведении в соответствие с установленными требованиями:

1) в связи с отсутствием правоустанавливающих и (или) правоудостоверяющих документов на земельный участок, в отношении зданий, сооружений, других строений, созданных на таком земельном участке до дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации;

2) в связи с отсутствием разрешения на строительство в отношении зданий, сооружений, других строений, созданных до дня вступления в силу "Градостроительного кодекса Российской Федерации" от 7 мая 1998 года № 73-Ф3.

Это основные тезисы, которые заложены Правительством РФ в изменение законодательства о самовольных постройках. Статья 222 ГК РФ, на которую мы юристы ссылались при признании права собственности на самовольную постройку, не давала исчерпывающих ответов на все вопросы. Данные изменения направлены на разрешение различных правовых коллизий. Но эти изменения неоднозначно были оценены обществом и гражданское общество боится, что законодательство о самовольных постройках будет и дальше использоваться исполнительной властью как средство в борьбе за собственность. Думаю, что Госдума внесет изменения в данный законопроект, а реальное его исполнение покажет только практика.